4วิธีคิดค่าเช่าไม่ให้ขาดทุน

Date Reviews - October 17, 2022

"คิดค่าเช่ายังไงไม่ให้ เราขาดทุน"

หนึ่งในปัญหาของเจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าคือ จะคิดค่าเช่าบ้านเท่าไหร่ดีถึงจะไม่ขาดทุน เท่าไหร่ถึงจะเหมาะสม ปล่อยเช่าง่าย ซึ่งการจะคิดราคาค่าเช่าบ้าน นอกจากจะมีราคาที่ตั้งไว้ในใจแล้ว ยังต้องดูอีกหลายปัจจัย ซึ่งสามารถนำมาเป็นตัวกำหนดราคาค่าเช่าบ้าน ยังมีอะไรบ้างที่ผู้ให้เช่าต้องพิจารณา

1. คิดค่าเช่าบ้าน โดยอิงจากราคาตลาด

วิธีนี้เป็นการเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน ในทำเลเดียวกัน เป็นบ้านประเภทเดียวกัน ขนาดใกล้เคียงกัน ใช้ได้ในกรณีที่มีทรัพย์แบบเดียวกัน คล้าย ๆ กันให้เปรียบเทียบ ซึ่งจะทำให้ได้ราคาที่แม่นยำใกล้เคียงราคาตลาดมากที่สุด

ข้อดีของการคิดค่าเช่าบ้านด้วยวิธีนี้ นอกจากจะทำให้รู้ราคาเฉลี่ยที่แม่นนำ ยังจะได้รู้ช่วงราคาที่คู่แข่งปล่อยเช่ากันในตอนนั้น ซึ่งจะช่วยให้นำมาคิดราคาค่าเช่าบ้านที่เหมาะสม และแข่งขันในตลาดได้ แต่ถ้าหากในตลาดมีทรัพย์ประเภทเดียวกันให้เปรียบเทียบน้อย ก็จะทำให้หาราคาค่าเช่าบ้านที่แม่นยำได้ยาก อีกทั้งถ้าหากมีการแข่งขันสูง การคิดด้วยวิธีนี้อาจจะทำให้ได้กำไรไม่ได้มาก เพราะอาจจะต้องลดราคาเพื่อแข่งขันในตลาด เพื่อดึงดูดใจผู้เช่า

เริ่มจากค้นหาบ้านเช่าในทำเลเดียวกัน ลักษณะเดียวกัน ในเว็บประกาศขายหรือปล่อยเช่าในอินเทอร์เน็ต จากนั้นลิสต์ข้อมูลแต่ละห้องที่ปล่อยเช่าออกมา อาจจะทำเป็นตารางเปรียบเทียบค่าเช่า เพื่อให้ดูง่าย และนำมาหาค่าเฉลี่ย จะทำให้รู้ว่าราคาเช่าบ้านต่อเดือนในทำเลเดียวกัน ลักษณะเดียวกัน คิดอยู่ที่เท่าไหร่ หากอยากปล่อยเช่าได้เร็วให้ตั้งราคาค่าเช่าบ้านให้ต่ำกว่าราคาเฉลี่ย จะทำให้เราปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น

2. คิดค่าเช่าบ้าน โดยอิงจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

การคิดค่าเช่าบ้านวิธีนี้ นิยมใช้ในกรณีที่ไม่มีโครงการคล้ายคลึงกันมาเปรียบเทียบกันได้ จึงอิงกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา โดยสามารถคิดราคาค่าเช่าบ้านได้ที่ 1% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เช่น นาย A มีบ้านให้เช่า 1 หลัง พื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตร 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ในราคา 3.5 ล้านบาท จากการคำนวณราคาค่าเช่าบ้านควรอยู่ที่ 35,000 บาทต่อเดือน ซึ่งคุณสามารถปรับลด-เพิ่มได้ตามความเหมาะสมของสภาพบ้าน

3. คิดค่าเช่าบ้าน โดยอิงจากขนาดเป็นตารางเมตร

เริ่มแรกต้องคำนวณหาราคาต่อตารางเมตรออกมาให้ได้ก่อน โดยการนำค่าเช่าหารด้วยจำนวนตารางเมตร จากนั้นนำราคาที่ได้คูณกับพื้นที่ขนาดเป็นตารางเมตรของบ้าน ซึ่งจะออกมาเป็นราคาค่าเช่าบ้านปล่อยเช่าต่อเดือน

ตัวอย่างเช่น บ้านที่ต้องการปล่อยเช่า เป็นรูปแบบ 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ในราคา 3.5 ล้านบาท ขนาด 150 ตารางเมตร ต้องตั้งราคาค่าเช่าบ้านเท่าไหร่ เมื่อเปรียบเทียบกับบ้านที่ปล่อยเช่าที่อยู่ในทำเลเดียวกัน ซึ่งคิดราคาปล่อยเช่าอยู่ที่ 35,000 บาทต่อเดือน ใช้สูตรการคิด ดังนี้

1) นำราคาค่าเช่าบ้านต่อเดือน ÷ ขนาดพื้นที่ใช้สอย (35,000 ÷ 150 = 233 บาท) จะได้ราคาค่าเช่าบ้านอยู่ที่ 233 บาท/ตารางเมตร

2) นำราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรที่ได้ มาคำนวณกับขนาดของพื้นที่ใช้สอย โดยใช้สูตร ราคาค่าเช่าต่อตารางเมตร x ขนาดของพื้นที่ห้อง (233 x 150 = 34,950 บาท) จะได้ราคาค่าเช่าบ้านเริ่มต้นที่ 34,950 บาท/เดือน

โดยราคาที่ได้จะเป็นการคำนวณจากห้องเปล่า เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าสามารถปรับราคาให้สูงขึ้นหรือต่ำได้ หากมีการตกแต่งบ้านให้สวยงาม น่าอยู่ เหมือนใหม่ เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เลือกใช้ ก็ช่วยเพิ่มมูลค่าให้คิดราคาค่าเช่าบ้านเพิ่มขึ้นได้

4. คิดค่าเช่าบ้าน โดยอิงจาก Rental Yield

การคิดจากอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า โดยเฉลี่ยในพื้นที่ เป็นวิธีที่น่าเชื่อถือที่สุด ต้องอาศัยการลงพื้นที่สำรวจข้อมูลราคาและค่าเช่าบ้าน เพื่อหาค่าเฉลี่ย Rental Yield ในพื้นที่ออกมาให้ได้ แล้วค่อยนำค่าเฉลี่ยมาคิดย้อนกลับให้เป็นค่าเช่าที่เหมาะสมอีกที

การคำนวณหาค่าเช่าบ้านด้วยวิธีนี้ค่อนข้างซับซ้อนแต่ได้ผลค่อนข้างแม่นยำ โดยส่วนใหญ่จะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ เพื่อที่จะได้นำค่าเฉลี่ยนั้นมาคำนวณหาราคาค่าเช่าบ้าน ซึ่งนอกจากคิดคำนวณหา Rental Yield ในพื้นที่นั้น ๆ ได้ด้วยตนเองแล้ว ยังสามารถค้นหาข้อมูลผลตอบแทนการลงทุนจากโครงการได้จากแหล่งข่าวที่น่าเชื่อถือ เมื่อได้ค่าเฉลี่ยผลตอบแทนมาแล้วให้นำมาคูณกับราคามูลค่าโครงการที่ซื้อมา และนำไปหาร 12 ก็จะได้ผลลัพธ์เป็นราคาค่าเช่าบ้านที่จะปล่อยเช่าในแต่ละเดือน

ตัวอย่างเช่น หากต้องการปล่อยเช่าบ้านทำเลพระราม 9 ซื้อมาในราคา 3,500,000 บาท ขนาด 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ อ่านจากเว็บไซต์ประกาศขาย-เช่า พบว่า อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากการปล่อยเช่าในทำเลดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 5% ต้องคิดราคาค่าเช่าบ้านเท่าไหร่จึงจะได้กำไร ใช้สูตรการคิด ดังนี้

1) นำราคาบ้าน x อัตราผลตอบแทน (%) (3,500,000 x 5% = 175,000) จะได้อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 175,000 บาท/ปี

2) นำอัตราผลตอบแทนต่อปี ÷ 12 (175,000 ÷ 12 = 14,583) จะได้ราคาค่าเช่าบ้านเริ่มต้นที่ 14,583 บาท/เดือน

ทั้งนี้ สามารถคิดราคาบวก/ลบเพิ่มจากราคาตั้งต้นนี้ หากบ้านที่ปล่อยเช่ามีการตกแต่งเพิ่มเติม

CR.ddproperty